VANTHONGLAW.COM - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay
còn gọi là Sổ đỏ là chứng thư pháp
lý quan trọng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm
đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của họ. Trong thực tế vì nhiều lý do mà nhiều
người giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho người khác quản lý; đến
khi đòi lại thì người nắm giữ lại không chịu
bàn giao. Hành vi này ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất khi muốn thực hiện các giao dịch như: chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp,… Vậy câu hỏi đặt ra là chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể
đòi lại GCNQSDĐ không và đòi bằng cách
nào, cùng theo dõi bài viết dưới đây.
Điều 166 BLDS 2015 quy
định về Quyền đòi lại tài sản như
sau:
1.
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ
người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật.”
Trước hết ta cần xem xét Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có được coi là tài sản hay không?
-
Điều
105 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định về tài sản:
“1.Tài
sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”.
- Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam 2010 quy định: “8. Giấy tờ có giá là bằng chứng xác
nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy
tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện
khác”.
- Theo Công văn Số: 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 V/v thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu
tài sản “thì các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô,
xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải
là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005”.
- Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy
định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo
những quy định của pháp luật vừa viện dẫn thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không phải là giấy tờ có giá. Vì
vậy GCNQSDĐ không phải là tài sản.
Nếu không phải là tài sản thì Chủ sở
hữu quyền sử dụng đất có thể đòi lại giấy chứng nhận bằng cách nào?
Trong
thực tiễn hầu hết các tranh chấp đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường
đi liền với các tranh chấp dân sự khác như: Tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp
đồng thế chấp,… Khi người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng vô hiệu hoặc
hủy bỏ hợp đồng thì theo quy định của BLDS 2015, Tòa án sẽ phải giải quyết hậu
quả pháp lý đi kèm như việc thực hiện nghĩa vụ hoàn trả, bao gồm tất cả các giấy
tờ đã bàn giao cho bên nhận thế chấp hoặc bên cho vay. Tuy nhiên, nếu không thuộc
trường hợp trên, tức chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với
đất chỉ khởi kiện đòi lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do người khác đang chiếm giữ thì có đòi được không và dựa vào
đâu để có căn cứ đòi lại?
Theo
hướng dẫn của Công văn số141/TANDTC-KHXX ngày 11/9/2011 của Toà án nhân dân tối cao thì khi có yêu cầukhởi kiện đòi GCNQSDĐ, Tòa án sẽ không
thụ lý giải quyết.
Tuy
nhiên, theo quy định mới tại Điều 115
BLDS 2015 về quyền tài sản: “Quyền
tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối
tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng
đất và các quyền tài sản khác”. Theo đó, quyền sử dụng đất được xác định là
quyền tài sản nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có là quyền tài sản hay
không thì vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể.
Theo
quy định tại khoản 2 Điều 14 BLDS 2015:
“2. Tòa án không được từ chối giải quyết
vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng…”, khoản
2 Điều 4 BLTTDS 2015: “Tòa án không
được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều
chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và
cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.”
(khoản 2 Điều 4).
Bên
cạnh đó, khoản 1 Điều 14 BLDS 2015
cũng quy định: “Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc
bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài”.
Như vậy, cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều quy định: Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều
luật để áp dụng. Do đó, theo đúng nguyên tắc cơ bản về quyền được yêu cầu
Tòa án bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp được quy định tại Điều 4 BLTTDS nêu trên,
Tòa án có trách nhiệm thụ lý đơn khởi kiện đòi GCNQSDĐ.
Ngoài
ra, chủ sở hữu cũng có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở
trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Cụ thể:
Theo BLDS 2015:
Điều 11. Các phương thức bảo vệ quyền dân sự
Khi quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân bị xâm phạm thì
chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên
quan hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền:
1. Công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự
của mình.
2. Buộc chấm dứt hành vi xâm phạm.
[...] 7. Yêu cầu khác theo quy định của luật.
Điều 169. Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái
pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản,
chủ thể có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt
hành vi đó hoặc có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc
người đó chấm dứt hành vi vi phạm.
Như vậy, khi có sự việc phát
sinh ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất thì họ có quyền khởi kiện ra
Tòa án buộc người đó phải chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật, trả lại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là các căn cứ pháp
lý mà người sử dụng đất có thể dựa vào để đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất từ người chiếm hữu trái phép……
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
Luật Vạn Thông
EmoticonEmoticon