Những điểm cần lưu ý khi mua đất nền dự án năm 2022.
VANTHONGLAW – Đầu tư mảng bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư khá an toàn và mang lại lợi nhuận cao, nhất là với loại hình đất nền dự án. Tuy nhiên cũng xảy ra nhiều trường hợp người mua trắng tay vì thiếu kiến thức, kinh nghiệm và không tìm hiểu kĩ về mảnh đất mà mình đầu tư. Để việc đầu tư được hiệu quả, an toàn, tránh những rủi ro không đáng có khi mua bán đất nền, trước khi mua đất nền dự án, cần lưu ý những điểm sau:
Bài viết liên quan:>>> Giải quyết việc mua đất dự án nhưng không nhận được đất đúng hẹn như thế nào?
>>> Một sổ đỏ mang đi thế chấp tại nhiều Ngân hàng có được không?
>>> Các trường hợp thu hồi đất được bồi thường và không được bồi thường theo Luật Đất đai 2013
>>> Những thay đổi quan trọng về đất đai có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2021
>>> Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2013;
- Hướng dẫn số 62/HD-SXD quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
1.
Đất nền dự án là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không định nghĩa rõ
ràng thế nào là đất dự án. Tuy nhiên căn cứ thực tế các dự án đã và đang được
chuyển nhượng thì đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của
nhà đầu tư, chưa tiến hành xây dựng nhà ở và vẫn còn trong trạng thái ban đầu (chưa
có sự tác động của con người mà vẫn giữ nguyên hiện trạng - chỉ có mặt bằng).
Việc mua đất dự án tại các địa phương đang diễn ra
khá phổ biến và có sức hút không nhỏ với nhà đầu tư vì giá rẻ, giao thông thuận
tiện, tương lai sẽ triển khai nhiều dịch vụ tại khu vực đó nên mua vào bán ra
đem lại lợi nhuận rất cao.
2.
Những điểm quan trọng cần lưu ý khi mua đất
nền dự án
2.1
Tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư
Chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh
hưởng đến sự thành công của dự án bất động sản. Để nắm được tính khả thi của dự
án đất nền, trước khi quyết định mua đất nền dự án, người mua cần tìm hiểu các thông tin cần thiết về chủ
đầu tư bằng cách:
- Yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp
Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư để kiểm tra, xác thực thông tin đăng ký doanh nghiệp.
Khi xem Giấy phép kinh doanh của
chủ đầu tư cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh xem có chức năng xây dựng và đầu
tư các dự án bất động sản hay không. Nếu có thì mới hợp pháp.
- Tham khảo đánh giá năng lực của
chủ đầu tư dựa vào những dự án từng thành công trước đó, uy tín truyền thông,
năng lực tài chính doanh nghiệp,… hoặc mức độ hài lòng của người dân đang sinh sống
tại các dự án của chủ đầu tư đó.
Thông qua việc tìm hiểu về chủ đầu
tư, người mua sẽ sẽ xác định được ai có thẩm quyền bán và ký kết hợp đồng nếu
việc mua bán được thực hiện trên thực tế.
2.2 Xem hồ sơ pháp lý dự án
Pháp lý dự án là yếu tố đặc biệt quan
trọng với bất cứ dự án bất động sản nào. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư chỉ nên lựa
chọn những dự án đã có pháp lý rõ ràng. Hồ sơ pháp lý của một dự án cần xem xét
bao gồm:
- Giấy phép kinh doanh của chủ
đầu tư.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Đối với dự án đầu tư có quy
mô trên 5 ha (trên 2 ha đối với nhà ở chung cư) thì phải có Quyết định phê duyệt
quy hoạch 1/500 (theo khoản 1.1 Mục II Hướng dẫn số 62/HD-SXD về quy hoạch chi
tiết xây dựng 1/500 khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc báo cáo kinh
tế kỹ thuật).
- Giấy chấp thuận chủ trương đầu
tư đối với các dự án thuộc diện phải xin chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều
30, 31, 32 Luật Đầu tư năm 2020.
- Giấy chấp thuận phòng cháy chữa
cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ.
- Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Giấy phép phần thân và giấy
phép phần móng với dự án chung cư.
- Thông báo bảo lãnh ngân hàng:
Việc này nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành
trong tương lai. Trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng dự án hoặc gặp rủi
ro nào đó thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư chịu trách nhiệm
hoàn trả lại tiền cho khách hàng.
2.3 Tránh
mua đất nền chung sổ
Việc mua đất nền mà có chung sổ sẽ
khá rắc rối trong việc thực hiện thủ tục hồ sơ, tách sổ, thủ tục hồ sơ pháp lý
của khu đất nền dự án đó. Thường đất chung sổ là đất chưa được phân lô, tách nền
(tức là đất không đủ điều kiện tách thửa), thường vướng mắc về pháp lý, tiềm ẩn
rất nhiều rủi ro đối với người mua. Do đó, nhà đầu tư tuyệt đối không nên bỏ tiền
vào loại hình này.
2.4 Yêu cầu chủ đầu tư sang tên Sổ đỏ
Theo quy định
của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất dự án. Do đó, khi
đủ điều kiện tách thửa (phân lô, bán nền) và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ
đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận
chuyển nhượng.
2.5 Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Dù là đất nền
dự án hay thửa đất riêng của hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ trường
hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động
sản theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
2.6 Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc
Thông thường
trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng chủ đầu tư hoặc bên môi giới yêu cầu
người dân đặt cọc một số tiền nhất định.
Bản chất của đặt
cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quy định về việc
đặt cọc được nêu rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là
bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền
hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một
khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Hợp đồng đặt cọc
thông thường do chủ đầu tư, môi giới soạn trước trên cơ sở ý kiến của bộ phận
pháp chế hoặc công ty/văn phòng luật nên hợp đồng có nhiều điều khoản bất lợi
cho người đặt cọc. Do đó, trước khi đặt cọc người dân cần đọc kỹ các điều khoản
của hợp đồng, nhất là điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên và mức phạt cọc.
2.7 Khi mua đất cần xem xét kỹ vị trí trên
sổ và vị trí thực tế
Cuối cùng,
khách hàng không nên “chỉ mua trên giấy” mà cần phải đi khảo sát thực tế vị trí
đất cần mua. Hiện nay xảy ra nhiều trường hợp có một số đối tượng sử dụng một số
thủ thuật hô biến một miếng đất nền trên sổ ra một vị trí khác không đúng với vị
trí thực tế khác hoàn toàn với vị trí trên sổ để đánh lừa khách hàng không có
kinh nghiệm khi mua đất dự án ví dụ như khi mua đất nền dự án, đi xem là một vị
trí đường lớn giao thông thuận tiện nhưng lúc mua về sang tên đổi chủ thì mới
phát hiện ra một mảnh đất nền khác phía trong và đường nhỏ. Do đó người mua cần
đi xem đất thực tế để đánh giá và đưa ra quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn
thửa đất.
Quỳnh Như
Khách hàng có nhu cầu "Tư vấn mua đất nền dự án" hoặc giải
quyết “Tranh chấp đất đai”, vui lòng
liên hệ:
CÔNG TY LUẬT VẠN THÔNG
Địa chỉ: 284 Lê Văn Qưới, phường
Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, TP. HCM
SĐT: (028) 3620 7824 - (028) 3636
0124 - 091 809 1001
EmoticonEmoticon