Câu chuyện nhà đất “hai giá” và chính sách hậu kiểm thuế
.jpg)
VANTHONGLAW - Hiện nay, Nhà nước ta đang tích cực ngăn chặn, xử lý cũng như là nâng cao nhận thức của người dân về nghĩa vụ đóng thuế để tránh các trường hợp mua bán nhà đất “hai giá” gây thất thoát cho nguồn ngân sách quốc gia và làm ảnh hưởng đến công tác quản lý của các cơ quan Nhà nước. Vậy nhà đất “hai giá” là gì, gây ra những ảnh hưởng tiêu cực thế nào? Nhà nước có biện pháp gì để xử lý vấn nạn trên?
1. Nhà đất “hai giá” là gì:
Nhà đất “hai giá” là hiện tượng các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà, đất kê khai hai loại giá khác nhau:
- Giá trong hợp đồng có công chứng và chứng thực;
- Giá trong hợp đồng không có công chứng và chứng thực.
Cụ thể, trong hợp đồng có công chứng và chứng thực là hợp đồng được sử dụng để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên, các bên sẽ khai giá chuyển nhượng thấp hơn trên thực tế nhằm giảm thuế và lệ phí; Còn trong hợp đồng không có công chứng và chứng thực, các bên trong giao dịch sẽ ghi nhận giá chuyển nhượng trên thực tế và nghĩa vụ thanh toán.
Thông thường để giảm thuế và các loại phí khi chuyển nhượng nhà đất, các bên trong giao dịch chuyển nhượng sẽ kê khai mức giá chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với thực tế. Ví dụ trên thực tế, một người mua nhà với giá 50 triệu đồng/m2 nhưng khi lập hợp đồng chuyển nhượng để công chứng chỉ còn khoảng 20-30 triệu đồng/m2. Qua đó, có thể thấy rằng, mức giá chuyển nhượng thực tế và mức giá kê khai chênh lệch rất nhiều (≃ 50%). Với việc kê khai giá quá thấp so với giá thực tế, các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất đã gián tiếp làm tác động xấu đến hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và gây thất thoát nguồn ngân sách từ hoạt động thu thuế của Nhà nước nói riêng.
2. Hệ quả của câu chuyện nhà đất “hai giá”:
Ngoài tác động đến hoạt động quản lý của Nhà nước và làm thất thoát ngân sách quốc gia, các bên trong giao dịch nhà đất hai giá còn có thể chịu một số thiệt hại nhất định như sau:
● Có nguy cơ phát sinh tranh chấp và gây thiệt hại về tài sản cho các bên:
Khi các bên lập hai bản hợp đồng với nội dung và điều khoản khác nhau thì dễ phát sinh trường hợp một trong các bên trong giao dịch sẽ không thiện chí và lợi dụng sự mâu thuẫn giữa hai hợp đồng để trục lợi dẫn đến xảy ra tranh chấp.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Do đó, khi có hai hợp đồng chuyển nhượng mà trong đó có một hợp đồng được công chứng, chứng thực thì pháp luật sẽ công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng có công chứng, chứng thực. Vì vậy, khi có tranh chấp phát sinh, cơ quan giải quyết tranh chấp và Tòa án sẽ căn cứ theo hợp đồng đã công chứng, chứng thực để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
Như vậy, trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng có công chứng, chứng thực để xác định nghĩa vụ thanh toán của bên nhận chuyển nhượng. Khi đó sẽ có hai trường hợp:
- Nếu bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán hoặc chưa thanh toán đủ thì chỉ phải thanh toán theo giá trị trong hợp đồng có công chứng, chứng thực (bên chuyển nhượng sẽ phải chịu thiệt);
- Nếu bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ mà Tòa tuyên giao dịch bị vô hiệu mà bên chuyển nhượng phải hoàn tiền cho bên nhận chuyển nhượng thì số tiền bên chuyển nhượng phải hoàn là giá chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng có công chứng, chứng thực (bên nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt).
● Bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế:
Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn:
“Điều 17. Xử phạt hành vi trốn thuế
1. Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
…
b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp, không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;
…
2. Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
3. Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này mà có một tình tiết tăng nặng.
4. Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có hai tình tiết tăng nặng.
5. Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều này có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước đối với các hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.
Trường hợp hành vi trốn thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 ,4, 5 Điều này đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.
b) Buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có) đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều này.”
Như vậy, đối với hành vi khai giá nhà đất thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế thì các bên trong giao dịch có thể bị xử phạt về hành vi trốn thuế như sau:
- Phạt tiền từ 1 đến 3 lần số thuế đã trốn tùy vào từng tình tiết;
- Buộc nộp đủ số tiền thuế đã trốn vào ngân sách nhà nước.
Ví dụ: đối với hành vi khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm 200 triệu đồng tiền thuế thu nhập, người nhận chuyển nhượng sẽ bị phạt từ 200 triệu đồng đến 600 triệu đồng (tùy thuộc vào hành vi) và đồng thời bị buộc nộp đủ số tiền đã trốn thuế là 200 triệu đồng.
● Bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế:
Theo đó, đối với hành vi trốn thuế có đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) thì các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất “hai giá” còn phải chịu trách nhiệm hình sự như sau:
- Trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng: bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
- Trốn thuế dưới 100 triệu đồng nhưng để bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về Tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
- Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau sẽ bị phạt tiền từ 500 triệu - 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 - 03 năm:
+ Có tổ chức;
+ Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng;
+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
+ Phạm tội 02 lần trở lên;
+ Tái phạm nguy hiểm.
- Trốn thuế với số tiền 1 tỷ đồng trở lên sẽ bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc bị phạt tù từ 02 - 07 năm.
Ngoài ra, khi bị áp dụng hình phạt chính là phạt tù người trốn thuế còn có khả năng bị áp dụng hình phạt bổ sung từ 20-100 triệu đồng.
Tóm lại, việc chuyển nhượng nhà đất “hai giá” chỉ đem lại những lợi ích nhất thời cho các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Về lâu dài, các bên sẽ có nguy cơ chịu thiệt hại cũng như là sẽ bị xử phạt hành chính hoặc nặng hơn là phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế của mình. Chính vì vậy, các bên trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất cần nhìn xa trông rộng, tránh vì trục lợi trước mắt mà đem lại những phiền toái và hệ lụy cho sau này.
3. Cách thức xử lý vấn nạn nhà đất “hai giá” - Hậu kiểm thuế:
Trong thời gian qua, vấn nạn nhà đất “hai giá” hoành hành đã khiến cho nguồn ngân sách của quốc gia bị thâm hụt nghiêm trọng, gây phiền toái cho hoạt động quản lý của các cơ quan Nhà nước, ngoài ra còn phát sinh nhiều tranh chấp yêu cầu Tòa án giải quyết. Chính vì vậy, vừa qua Tổng cục Thuế đã có văn bản yêu cầu các cục thuế trong nước phải rà soát, chuẩn hóa dữ liệu liên quan đến hồ sơ chuyển nhượng bất động sản trên các ứng dụng của ngành thuế để tạo cơ sở dữ liệu. Thu thập, cập nhật thông tin từ các nguồn khác như phòng công chứng, tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại để hậu kiểm thuế.
Cụ thể, Cục thuế tại các tỉnh, thành phố phải nhập đầy đủ và chính xác thông tin tất cả các hồ sơ phát sinh đang được phân quyền nhập trên ứng dụng, bao gồm các hồ sơ về chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; giao đất qua đấu giá; chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như là cập nhật thông tin kịp thời các hồ sơ về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước…Ngoài ra còn phải thu thập, cập nhật thông tin về người nộp thuế từ các nguồn thông tin bên ngoài liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản như dữ liệu từ tổ chức hành nghề công chứng, ngân hàng thương mại,....
Trường hợp có đầy đủ cơ sở dữ liệu hoặc nguồn thông tin, tài liệu, chứng cứ chứng minh người nộp thuế cố tình kê khai giá giao dịch, chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng để lách thuế thì chi cục thuế ấn định số thuế phải nộp theo quy định. Trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự, cơ quan thuế chuyển sang cơ quan công an.
Được biết, lý do Tổng cục thuế có yêu cầu nêu trên là nhằm thực hiện nguyên tắc “tiền khai, hậu kiểm” được đề cập trong Công điện số 08/CĐ-TCT. Đây cũng được xem là bước ngoặt lớn của Tổng cục thuế trong việc giải trừ, xử lý vấn nạn nhà đất hai giá đã hiện hữu trong khoảng thời gian dài vừa qua.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
.jpg)
EmoticonEmoticon