Thủ tục thành lập công ty bất động sản
VANTHONGLAW - Kinh doanh bất động sản được quy định là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh bất động sản được xem là hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro và có tác động lớn đến nền kinh tế quốc gia, do đó để thành lập công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần phải nắm được các quy định về điều kiện và thủ tục theo quy định pháp luật.
I. Những lưu ý khi thành lập công ty bất
động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Mỗi một ngành nghề kinh doanh đều
phải tôn trọng những nguyên tắc nhất định theo quy định của pháp luật thương mại.
Tuy nhiên, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, vì là một ngành nghề kinh
doanh đặc biệt nên đã được quy định riêng trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
Theo đó, tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về nguyên tắc kinh doanh như sau:
“1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Dựa theo quy định trên, ta thấy rằng
một trong những nguyên tắc quan trọng trong kinh doanh bất động sản là doanh
nghiệp kinh doanh phải công khai các thông tin về bất động sản được đưa vào
kinh doanh. Để làm rõ phương thức công khai và nội dung công khai, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định như sau:
Có 03 hình thức công khai thông tin
về bất động sản:
- Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
- Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối
với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Tại sàn giao dịch bất động sản đối
với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Các nội dung cần phải công khai là:
- Loại bất động sản;
- Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch có liên
quan đến bất động sản;
- Quy mô của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử
dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và
phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích
sử dụng, nhà chung cư;
- Thực trạng các công trình hạ tầng,
dịch vụ liên quan đến bất động sản;
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu
nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu
tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền
sử dụng bất động sản (nếu có);
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản vi phạm về việc công khai thông tin bất động sản như: không công
khai hoặc công khai không đầy đủ sẽ phải chịu phạt hành chính từ 100.000.000 đồng
- 120.000.000 đồng theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc công
khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin.
2. Điều kiện để bất động sản được đưa vào
kinh doanh
* Đối với bất
động sản là nhà, công trình xây dựng:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9
Luật Kinh doanh bất động sản thì nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh
doanh phải có đủ các điều kiện sau:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối
với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án.
* Đối với
các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều
kiện sau:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng
đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh
bất động sản
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh
nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải
thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
* Phạm vi
kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nước:
- Mua nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước giao
thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về
đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
- Đối với đất được Nhà nước cho
thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công
trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất nhận chuyển nhượng của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng
để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê
theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
* Phạm vi
kinh doanh của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho
thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công
trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê
theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao
thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển
nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
theo đúng mục đích sử dụng đất.
* Phạm vi
kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để
cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho
thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công
trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng
đất.
5. Mã ngành kinh doanh bất động sản
Căn cứ Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg
thì kinh doanh bất động sản có mã ngành 6810. Cụ thể:
- 6810:
Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc
đi thuê
68101: Mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất
ở
Nhóm này gồm:
- Hoạt động kinh doanh mua/bán nhà
để ở và quyền sử dụng đất để ở
Loại trừ:
- Phát triển xây dựng nhà cửa, công
trình để bán được phân vào nhóm 41010 (Xây dựng nhà để ở) và 41020 (Xây dựng
nhà không để ở).
- Chia tách và cải tạo đất được
phân vào nhóm 42990 (Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác).
68102: Mua, bán nhà và quyền sử dụng đất
không để ở
Nhóm này gồm:
- Hoạt động kinh doanh mua/bán nhà
và quyền sử dụng đất không để ở như văn phòng, cửa hàng, trung tâm thương mại,
nhà xưởng sản xuất, khu triển lãm, nhà kho, …
68103: Cho thuê, điều hành, quản lý nhà
và đất ở:
Nhóm này gồm:
- Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc hoặc
chưa có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm.
- Hoạt động quản lý nhà, chung cư
Loại trừ:
- Hoạt động của khách sạn, nhà nghỉ,
lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho
thuê ngắn ngày được phân vào nhóm 55101 (Khách sạn), nhóm 55102 (Biệt thự hoặc
căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ
kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày).
- Hoạt động của khách sạn và những
căn hộ tương tự được phân vào nhóm 55101 (Khách sạn), nhóm 55102 (Biệt thự hoặc
căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày).
68104: Cho thuê, điều hành, quản lý nhà
và đất không để ở
Nhóm này gồm:
- Cho thuê nhà, đất không phải để ở
như văn phòng, cửa hàng, trung tâm thương mại, nhà xưởng sản xuất, khu triển
lãm, nhà kho, trung tâm thương mại...
- Hoạt động điều hành, quản lý nhà
và đất không phải để ở.
68109: Kinh doanh bất động sản khác
Bao gồm: các hoạt động kinh doanh bất
động sản không thuộc các nhóm trên như cho thuê các khoảng không tại tòa nhà,
hoạt động điều hành quản lý các tòa nhà thuộc Chính phủ...
6. Loại hình công ty:
Theo quy định của pháp luật, để
kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư cần phải thành lập doanh nghiệp. Do đó,
nhà đầu tư cần lựa chọn một trong những loại hình công ty dưới đây căn cứ vào
tình hình hoạt động và điều kiện kinh doanh của mình:
1. Công ty cổ phần;
2. Công ty tư nhân;
3. Công ty hợp danh;
4. Công ty TNHH MTV;
5. Công ty TNHH hai thành viên trở
lên.
II. Thủ tục thành lập công ty bất động sản
Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
(1) Thành lập công ty cổ phần:
1. Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo Phụ lục I-4 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
2. Điều lệ công ty;
3. Danh sách cổ đông sáng lập (theo Phụ lục I-7 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT) và danh sách cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài đối với công ty cổ phần (theo Phụ lục I-8 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
4. Bản sao các giấy tờ sau đây:
a) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
b) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với cổ đông sáng lập, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân; Giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với cổ đông sáng lập, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức; Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo ủy quyền của cổ đông sáng lập, cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền.
Đối với cổ đông là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy tờ pháp lý của tổ chức phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
c) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập hoặc tham gia thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
(2) Thành lập doanh nghiệp tư nhân
1. Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo Phụ lục I-1 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
2. Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với chủ doanh nghiệp tư nhân.
(3) Thành lập công ty TNHH MTV
1. Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo Phụ lục I-2 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
2. Điều lệ công ty;
3. Bản sao các giấy tờ sau đây:
a) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
b) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với chủ sở hữu công ty là cá nhân; Giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với chủ sở hữu công ty là tổ chức (trừ trường hợp chủ sở hữu công ty là Nhà nước); Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo ủy quyền và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền.
Đối với chủ sở hữu công ty là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy tờ pháp lý của tổ chức phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
c) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
(4) Thành lập công ty TNHH hai thành viên trở lên
1. Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo Phụ lục I-3 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
2. Điều lệ công ty.
3. Danh sách thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên (theo Phụ lục I-6 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
4. Bản sao các giấy tờ sau đây:
a) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
b) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với thành viên công ty; Giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với thành viên là tổ chức; Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo ủy quyền của thành viên là tổ chức và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền.
Đối với thành viên là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy tờ pháp lý của tổ chức phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
c) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập hoặc tham gia thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
(5) Công ty Hợp danh
1. Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo Phụ lục I-5 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
2. Điều lệ công ty;
3. Danh sách thành viên (theo Phụ lục I-9 đính kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BKHĐT);
4. Bản sao các giấy tờ sau đây:
a) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với thành viên công ty là cá nhân; Giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với thành viên công ty là tổ chức; Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo ủy quyền và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền.
Đối với thành viên là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy tờ pháp lý của tổ chức phải được hợp pháp hóa lãnh sự;
b) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập hoặc tham gia thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người thành lập doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp hoặc người được ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp theo phương thức sau đây:
1. Đăng ký doanh nghiệp trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi đặt trụ sở doanh nghiệp;
2. Đăng ký doanh nghiệp qua dịch vụ bưu chính;
3. Đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (https://dangkykinhdoanh.gov.vn).
* Đối với ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp:
a) Trường hợp ủy quyền cho cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp, kèm theo hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phải có văn bản ủy quyền cho cá nhân thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký doanh nghiệp và bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân được ủy quyền. Văn bản ủy quyền này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
b) Trường hợp ủy quyền cho tổ chức thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp, kèm theo hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phải có bản sao hợp đồng cung cấp dịch vụ với tổ chức làm dịch vụ thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký doanh nghiệp, giấy giới thiệu của tổ chức đó cho cá nhân trực tiếp thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký doanh nghiệp và bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân người được giới thiệu.
c) Trường hợp ủy quyền cho đơn vị cung cấp dịch vụ bưu chính công ích thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp thì khi thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp, nhân viên bưu chính phải nộp bản sao phiếu gửi hồ sơ theo mẫu do doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bưu chính công ích phát hành có chữ ký xác nhận của nhân viên bưu chính và người có thẩm quyền ký văn bản đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
d) Trường hợp ủy quyền cho đơn vị cung cấp dịch vụ bưu chính không phải là bưu chính công ích thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp, kèm theo hồ sơ đăng ký doanh nghiệp phải có bản sao hợp đồng cung cấp dịch vụ với tổ chức làm dịch vụ thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký doanh nghiệp, giấy giới thiệu của tổ chức đó cho cá nhân trực tiếp thực hiện thủ tục liên quan đến đăng ký doanh nghiệp và bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân người được giới thiệu.
Bước 3: Phòng đăng ký kinh doanh sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và cấp đăng ký doanh nghiệp; trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, Cơ quan đăng ký kinh doanh phải thông báo bằng văn bản nội dung cần sửa đổi, bổ sung cho người thành lập doanh nghiệp. Trường hợp từ chối đăng ký doanh nghiệp thì phải thông báo bằng văn bản cho người thành lập doanh nghiệp và nêu rõ lý do.
Bước 4: Trường hợp nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trong thời hạn 03 (ba) ngày làm việc.
Nếu từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì Phòng Đăng ký kinh doanh sẽ thông báo cho người thành lập doanh nghiệp biết bằng văn bản trong thời hạn 03 (ba) ngày làm việc.
* Ngoài ra, nhận biên lai phí, lệ phí (đối với hồ sơ thanh toán phí qua mạng điện tử)
- Đối với hồ sơ có thanh toán phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp qua mạng điện tử, sau khi hồ sơ được chấp thuận, doanh nghiệp sẽ nhận được email phát hành biên lai điện tử (được gửi về địa chỉ email đã nhập ở bước thanh toán điện tử).
- Trường hợp hồ sơ đăng ký qua mạng không được chấp thuận, người sử dụng sẽ được hoàn phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp đã nộp theo quy định.
* Lệ phí đăng ký doanh nghiệp hiện nay là 50.000 đồng/lần
III. Các loại thuế mà công ty bất động sản phải đóng:
1. Lệ phí môn bài
Theo quy định tại Nghị định số 139/2016/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 22/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp mới được thành lập sẽ được miễn đóng lệ phí môn bài trong năm đầu thành lập tính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12. Tuy nhiên, công ty phải khai lệ phí môn bài theo quy định pháp luật như sau:
"Khai lệ phí môn bài một lần khi người nộp lệ phí mới ra hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mới thành lập.
a) Người nộp lệ phí mới ra hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mới thành lập; doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển từ hộ kinh doanh thực hiện khai lệ phí môn bài và nộp Tờ khai cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30 tháng 01 năm sau năm mới ra hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mới thành lập."
Trong những năm tiếp theo, công ty phải thực hiện đóng lệ phí môn bài hằng năm chậm nhất là vào ngày 30/01 với mức thu:
- Trường hợp có vốn điều lệ từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 đồng/năm;
- Trường hợp có vốn điều lệ trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 đồng/năm.
Mức thu lệ phí trên được tính căn cứ vào vốn điều lệ ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
2. Thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ quy định tại Điều 2, Điều 3 và Điều 4 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, công ty bất động sản phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế theo quy định tại Chương II Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:
Bước 1: Tính doanh thu
Doanh thu = Toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ, trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng.
Doanh thu được tính bằng đồng Việt Nam; trường hợp có doanh thu bằng ngoại tệ thì phải quy đổi ngoại tệ ra đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm phát sinh doanh thu bằng ngoại tệ.
Bước 2: Tính thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu - khoản chi được trừ của hoạt động sản xuất, kinh doanh + thu nhập khác (kể cả thu nhập nhận được ở ngoài Việt Nam).
Bước 3: Tính thu nhập tính thuế
Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.
Bước 4: Tính thuế:
Căn cứ quy định tại Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay là 20%.
Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x thuế suất
Thời hạn nộp thuế được quy định tại Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019 là:
- Trường hợp người nộp thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót;
- Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.
Ngoài ra, điểm b khoản 6 Điều 8 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP còn quy định:
“Thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng vốn của nhà thầu nước ngoài; thuế thu nhập doanh nghiệp kê khai theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu theo từng lần phát sinh hoặc theo tháng theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều này). Người nộp thuế phải tự xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp quý (bao gồm cả tạm phân bổ số thuế thu nhập doanh nghiệp cho địa bàn cấp tỉnh nơi có đơn vị phụ thuộc, địa điểm kinh doanh, nơi có bất động sản chuyển nhượng khác với nơi người nộp thuế đóng trụ sở chính) Và được trừ số thuế đã tạm nộp với số phải nộp theo quyết toán thuế năm.
Người nộp thuế thuộc diện lập báo cáo tài chính quý theo quy định của pháp luật về kế toán căn cứ vào báo cáo tài chính quý và các quy định của pháp luật về thuế để xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp quý.
Người nộp thuế không thuộc diện lập báo cáo tài chính quý theo quy định của pháp luật về kế toán căn cứ vào kết quả sản xuất, kinh doanh quý và các quy định của pháp luật về thuế để xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp quý.
Tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp của 03 quý đầu năm tính thuế không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm. Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm nộp 03 quý đầu năm thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 03 đến ngày nộp số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.”
Như vậy, thời hạn nộp thuế TNDN được tạm tính như sau:
- Hàng quý, doanh nghiệp căn cứ vào kết quả sản xuất, kinh doanh quý để xác định số thuế TNDN tạm tính của quý đó.
- Tổng số thuế TNDN đã tạm nộp của 03 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế TNDN phải nộp theo quyết toán năm đó.
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thiếu so với số thuế tạm nộp 03 quý đầu năm thì phải nộp tiền nộp chậm tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày liền kề sau ngày cuối cùng của thời hạn nộp thuế TNDN quý 3 đến ngày nộp thuế còn thiếu thực tế.
3. Thuế giá trị gia tăng
Phương pháp tính thuế GTGT được quy định tại Chương II Luật Thuế GTGT như sau:
Bước 1: Xác định giá tính thuế và thuế suất
Căn cứ Điều 7 Luật Thuế giá trị gia
tăng và khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP thì:
Giá tính
thuế được tính như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ
(-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
- Giá đất được trừ để tính thuế giá
trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất
để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá
trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định
pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu
có).
+ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng
đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu
giá.
+ Trường hợp thuê đất để xây dựng
cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia
tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu
có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
quy định tại điểm a.1 và điểm a.3 khoản này là số tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu
trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không
xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm
cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá
trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ
tầng.
Trường hợp không tách được giá trị
cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế
giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
+ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ
giá đất theo giá chuyển nhượng.
+ Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động
sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị
quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại
thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp
đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
- Trường hợp xây dựng, kinh doanh
cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế
giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ
thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số
tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Thuế suất
thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản là 10%
Bước 2: Xác định phương pháp tính thuế gồm: phương pháp khấu trừ thuế và phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng
- Phương pháp khấu trừ thuế:
Áp dụng đối với công ty bất động sản thực hiện đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật kế toán, hóa đơn, chứng từ bao gồm:
+ Cơ sở kinh doanh có doanh thu hàng năm từ bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ từ một tỷ đồng trở lên, trừ hộ, cá nhân kinh doanh;
+ Cơ sở kinh doanh đăng ký tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ thuế, trừ hộ, cá nhân kinh doanh.
Cách tính:
Số thuế GTGT phải nộp = số thuế giá trị gia tăng đầu ra - số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ
Trong đó:
+ Số thuế giá trị gia tăng đầu ra bằng tổng số thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng.
Thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ bán ra ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng bằng giá tính thuế của hàng hóa, dịch vụ chịu thuế bán ra nhân với thuế suất thuế giá trị gia tăng của hàng hóa, dịch vụ đó.
Trường hợp sử dụng chứng từ ghi giá thanh toán là giá đã có thuế giá trị gia tăng thì thuế giá trị gia tăng đầu ra được xác định bằng giá thanh toán trừ giá tính thuế giá trị gia tăng xác định theo công thức sau:
Giá chưa có thuế GTGT = Giá thanh toán / (1 + Thuế suất của hàng hóa, dịch vụ (%))
+ Số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ bằng tổng số thuế giá trị gia tăng ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng mua hàng hóa, dịch vụ, chứng từ nộp thuế giá trị gia tăng của hàng hóa nhập khẩu và đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 12 của Luật Thuế GTGT.
- Phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng:
Áp dụng đối với công ty có doanh thu hàng năm dưới mức ngưỡng doanh thu 01 tỷ đồng (trừ trường hợp công ty đăng ký tự nguyện áp dụng phương pháp khấu trừ thuế).
Cách tính:
Số thuế GTGT phải nộp = tỷ lệ % x Doanh
thu
Tỷ lệ phần trăm được xác định căn cứ
vào Bảng danh mục ngành nghề tính thuế GTGT theo tỷ lệ % trên doanh thu ban
hành kèm theo Thông tư số 219/2013/TT-BTC với các mức 1%, 2%, 3% và 5% tùy thuộc
vào từng hoạt động kinh doanh cụ thể.
Thời hạn nộp thuế GTGT theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Thông tư số 156/2013/TT-BTC chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với trường hợp người nộp thuế tính thuế hoặc thời hạn nộp thuế ghi trên thông báo, quyết định, văn bản của cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
Như vậy, thời hạn nộp thuế được tính như sau:
– Đối với hồ sơ khai thuế theo tháng: thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày 20 của tháng tiếp theo.
– Đối với hồ sơ khai thuế theo quý, tạm tính theo quý: thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày 30 của quý tiếp theo phát sinh nghĩa vụ nộp thuế.
– Đối với hồ sơ khai thuế theo năm: thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày 30 của tháng đầu tiên năm dương lịch.
– Đối với hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế: thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ nộp thuế.
– Đối với hồ sơ quyết toán thuế năm: thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch hoặc năm tài chính.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
EmoticonEmoticon