Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam.

Van Thong Law 10/05/2025

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam.

Công ty luật, luật sư uy tín, sách luật, văn phòng luật sư tphcm, hà nội, đà nẵng, uy tín, tranh chấp, di chúc thừa kế, nhà đất, thành lập doanh nghiệp, bảo vệ tại tòa án, lý lịch tư pháp, sách luật hay, thư viện trường học, ly hôn, phần mềm quản lý công ty luật, tra cứu pháp luật miễn phí, bình luận án lệ, COVID-19, luận văn, luận án,thư viện viên,pháp luật trước năm 1945

VANTHONGLAW - Khác với các loại tài sản khác, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản mà tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên mua, thuê mua chưa hình thành, đối tượng thực hiện hợp đồng chưa tồn tại trên thực tế. Do đó, để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai khi được phép đưa vào kinh doanh, Luật kinh doanh bất động sản quy định các điều kiện cụ thể để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh.

Bài liên quan

>>> Thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhanh chóng mới nhất

>>> Các trường hợp không được quyền hưởng di sản thừa kế

>>> Chấm dứt sử dụng di sản vào việc thờ cúng theo pháp luật Việt Nam

>>> Bảng tra án phí dân sự và tạm ứng án phí khi khởi kiện trong vụ án không có giá ngạch?

>>> Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất ở Việt Nam không?

Thứ nhất, Điều kiện về chủ thể kinh doanh nhà ở hình ở hình thành trong tương lai. Chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện đặt ra đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp). Tuy nhiên, trường hợp cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bán, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sau khi được thành lập phải tiến hành công khai thông tin trên trang điện tử của doanh nghiệp, thông tin về các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại trụ sở Ban quản lý dự án; kê khai thông tin của doanh nghiệp tại sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp doanh nghiệp tiến hành kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; các thông tin pháp lý của doanh nghiệp; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh phải được kê khai cập nhật một cách công khai.

Tất cả các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về sản phẩm kinh doanh và tình hình hoạt động của doanh nghiệp cần được cập nhật kịp thời nếu như có biến động, điều chỉnh. Ngoài ra, pháp luật còn quy định cụ thể điều kiện đối với các nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng yêu cầu về vốn của chủ sở hữu so với quy mô dự án. Những quy định trên cho thấy, để một doanh nghiệp được kinh doanh đối với nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được những quy định mang tính đặc thù.

Thứ hai, điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, để nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Thứ ba, điều kiện về việc thanh toán, cách thức huy động vốn trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong lai được thực hiện nhiều lần. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư được quyền huy động vốn cho dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai thông qua các hình thức như: góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; huy động từ tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Trong đó, đối với hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước mua nhà của người mua theo các hợp đồng mua bán đã ký kết, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định rõ tỉ lệ phần trăm số tiền mua bán bên được phép nhận thanh toán từ bên mua. Theo đó, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Với những quy định ở trên, có thể thấy rằng các chủ thể muốn thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được quy định cụ thể về vấn đề thanh toán phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ tư, điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa các bên phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản. Các bên được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.

Ngoài các quy định về điều kiện nêu trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Bài viết sưu tầm từ internet, tác giả ThS. Lê Thị Thìn, click vào đây để xem toàn văn: HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

---

Khách hàng có nhu cầu "Tư vấn pháp lý doanh nghiệp; làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế gồm nhà đất, sổ tiết kiệm, tài khoản ngân hàng; hợp thức hóa nhà đất; đăng ký thành lập doanh nghiệp...", vui lòng liên hệ: