VANTHONGLAW.COM - Theo quy định của pháp luật, Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, hiện nay, vì thiếu hiểu biết pháp luật nhiều người dân đã bị các đối tượng xấu lừa đảo khiến họ nhầm lẫn rằng việc lập vi bằng có giá trị tương đương việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở. Thực trạng này dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại lớn đến tài sản của người dân, thường là bên mua nhà đất. Vậy câu hỏi đặt ra là vi bằng là gì? Việc mua bán nhà đất bằng vi bằng có bị Nhà nước cấm không? Để hiểu rõ hơn mời mọi người cùng theo dõi bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh :
-
Bộ luật dân sự 2015;
-
Luật đất đai 2013;
-
Luật nhà ở 2014;
-
Luật công chứng 2014;
-
Nghị định 08/2020 ngày 8/01/2020 về tổ chức
và hoạt động của thừa phát lại.
1.
Vi bằng là gì?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020
quy định:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại
trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định
của Nghị định này.”
2.
Giá trị pháp lý của vi bằng:
Điều 36 Nghị định 08/2020 quy định về Thẩm quyền, phạm vi
lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
“1. Thừa phát lại
được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện,
hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi
toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản
chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải
quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực
hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình
đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân
dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức,
cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức,
cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”
Điều 37 quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:
“…5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền
sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không
có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
không được lập vi bằng.”
Theo đó, vi bằng
chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi; kèm theo vi bằng có thể có
hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. Khi thực hiện giao dịch
mua bán nhà đất, việc lập vi bằng sẽ thường liên quan đến việc ghi nhận việc
giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, mà không chứng nhận các giao dịch mua bán
nhà đất của các bên.
3.
Công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà đất:
Việc công chứng, chứng
thực Hợp đồng mua bán nhà đất được hướng dẫn cụ thể tại Luật đất đai 2013, Luật
nhà ở 2014, Luật công chứng 2014 như sau:
-
Theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 122 Luật nhà ở 2014
thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng tại Tổ chức hành
nghề công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
-
Điều 42 Luật công chứng 2014 quy định Thẩm quyền
công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng: công chứng hợp đồng, giao dịch
về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức
hành nghề công chứng đặt trụ sở.
Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;”
Dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành, để một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực thì bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hiện tại, Thừa phát lại không được Nhà nước trao quyền công chứng mà chỉ được trao quyền Tống đạt văn bản, Lập Vi bằng, Xác minh điều kiện thi hành án và Trực tiếp thi hành án dân sự. Do đó, việc lập vi bằng mua bán nhà đất sẽ không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng được coi là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013. Hậu quả pháp lý là hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo Điều 129 BLDS 2015.
Tuy nhiên căn cứ
quy định tại khoản 5 Điều 37 Nghị định
08/2020 thì pháp luật chỉ cấm lập vi bằng để “Ghi nhận sự kiện, hành vi để
chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định
của pháp luật”. Như vậy, trong trường hợp lập vi bằng mua bán nhà đất mà hai
bên có đầy đủ các Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định
của pháp luật thì khi xảy ra tranh chấp vẫn
có khả năng được Tòa án xem xét công nhận hợp đồng.
Từ những căn cứ
pháp lý vừa viện dẫn có thể thấy rằng Nhà nước không hoàn toàn cấm nhưng cũng
không khuyến khích việc mua bán nhà đất thông qua việc lập vi bằng. Tuy nhiên,
để hạn chế rủi ro, tranh chấp xảy ra trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, mua bán nhà ở, người dân cần tìm hiểu kĩ thủ tục chuyển nhượng và thực hiện
công chứng hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.
EmoticonEmoticon