Bài liên quan:
Xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi đến Vạn Thông Law. Sau đây chúng tôi xin được trả lời câu hỏi trên như sau:
Trong pháp luật về dân sự công nhận hợp đồng được xác lập qua các hình thức gồm: lời nói, văn bản hay bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, đối với một số loại hợp đồng nhất định, pháp luật có yêu cầu phải được thể hiện bằng văn bản theo quy định hoặc phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Như trường hợp bạn đưa ra thì việc mua bán đất của bạn được xem là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Một hợp đồng được công nhận có hiệu lực khi hợp đồng đó có đủ các điều kiện được quy định tại Điều 117 BLDS 2015 như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Tức là, đối với những giao dịch dân sự hay hợp đồng được phải được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật hoặc đã được xác lập thành văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thì được xem là vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức của hợp đồng. Như đã trình bày ở trên, trường hợp của bạn là Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực nhưng Hợp đồng của bạn lại không được công chứng, chứng thực nên đã vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS 2015. Theo quy định thì khi giao dịch dân sự hay hợp đồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu.
Tuy nhiên, đối với những hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015. Vậy nên, trong trường hợp của bạn, tuy hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng nếu bạn hoặc bên còn lại, hoặc cả hai bên đã thực hiện được ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có thể yêu cầu lên Tòa án có thẩm quyền để công nhận hiệu lực của hợp đồng này và không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Nếu bạn không có những căn cứ để chứng minh bạn hoặc hai bên đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có thể tham khảo thêm quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán nhân dân Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình như sau:
“b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”
Từ quy định trên có thể hiểu là nếu bạn đã trồng cây lâu năm hay, làm nhà kiên cố và bên đã bán đất cho bạn không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có hiệu lực. Nếu bạn chỉ làm nhà trên một phần đất thì Tòa án sẽ công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà và hủy phần hợp đồng đối với phần đất còn lại và bạn sẽ phải giao trả lại phần đất không xây nhà đó cho bên bán.
Tóm lại, từ những trình bày trên, đối với trường hợp của bạn Hợp đồng mua bán đất hay là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy không tuân thủ điều kiện về hình thức nhưng nếu bạn chứng minh được các căn cứ như: một trong các bên hay hai bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng theo Điều 129 BLDS 2015 hoặc có trồng cây ăn quả, xây nhà,... theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì Hợp đồng của bạn có thể được Tòa án công nhận là có hiệu lực.
Trên đây là toàn bộ nội dung ý kiến của Vạn Thông Law xin được gửi đến bạn và mong có thể giúp ích cho bạn phần nào đối với vấn đề bạn đang gặp phải.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
EmoticonEmoticon