Xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ - Hợp pháp hay vi phạm?

Van Thong Law 27/10/2025

Xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ - Hợp pháp hay vi phạm?

Công ty luật, luật sư uy tín, sách luật, văn phòng luật sư tphcm, hà nội, đà nẵng, uy tín, tranh chấp, di chúc thừa kế, nhà đất, thành lập doanh nghiệp, bảo vệ tại tòa án, lý lịch tư pháp, sách luật hay, thư viện trường học, ly hôn, phần mềm quản lý công ty luật, tra cứu pháp luật miễn phí, bình luận án lệ, COVID-19, luận văn, luận án,thư viện viên,pháp luật trước năm 1945

VTL - Nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu và chính đáng của mỗi người dân. Tuy nhiên, trong thực tế, không ít trường hợp người dân tiến hành xây dựng nhà trên những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Hành vi này vừa xuất phát từ mong muốn có chỗ ở ổn định, vừa tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng. Từ đây đặt ra một câu hỏi quan trọng: xây nhà trên đất không có sổ đỏ là hợp pháp hay vi phạm?

Bài liên quan

Tranh chấp nhà đất giữa Việt kiều và người đứng tên hộ ở Việt Nam.

Bồi thường và không bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

Mua bán nhà đất bằng vi bằng là gì? Nhà nước có cấm không?

Câu chuyện nhà đất “hai giá” và chính sách hậu kiểm thuế

1. Khái niệm và cơ sở pháp lý liên quan

Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2024. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người dân.

Theo Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm: có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất. Như vậy, việc không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người dân không đủ điều kiện để xin cấp phép xây dựng.

2. Thực trạng xây dựng nhà trên đất không có "sổ đỏ"

Nhiều hộ gia đình do thiếu hiểu biết pháp luật, hoặc do nhu cầu cấp bách về chỗ ở, đã tiến hành xây dựng mà không có giấy tờ về đất.

Một số trường hợp phổ biến:

Đất mua bán bằng giấy viết tay, chưa sang tên, chưa được cấp sổ đỏ.
Đất nông nghiệp tự ý chuyển sang đất ở.
Đất lấn chiếm, đất công, đất chưa được Nhà nước giao hợp pháp.
Tình trạng này dẫn đến việc công trình xây dựng không được công nhận, không đủ điều kiện cấp số nhà, không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

3. Hậu quả pháp lý

Xử phạt vi phạm hành chính: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng (khi thuộc diện phải xin phép) có thể bị phạt từ vài chục triệu đồng, kèm biện pháp buộc tháo dỡ công trình.

Rủi ro về tài sản: Nhà xây trên đất không có sổ đỏ không được cấp sổ hồng, khó mua bán, thế chấp.

Tranh chấp: Người dân có nguy cơ bị mất trắng nếu chủ đất thật sự khởi kiện hoặc Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường phần tài sản đã xây dựng.

4. Giải pháp và kiến nghị

Người dân cần thực hiện đầy đủ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành xây dựng.

Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ, hạn chế tình trạng tồn đọng hồ sơ, đặc biệt là đất có nguồn gốc rõ ràng.

Tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai và xây dựng để người dân hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và rủi ro khi xây dựng trái quy định.

Xây dựng nhà trên đất không có sổ đỏ không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn gây ra nhiều hệ quả nghiêm trọng cho chính người dân. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và ổn định cuộc sống lâu dài, việc tuân thủ quy định về đất đai và xây dựng là điều kiện tiên quyết. Giấc mơ an cư chỉ thực sự bền vững khi được đặt trên nền tảng pháp lý vững chắc.

Lê Trịnh Ngọc Giàu

---

Khách hàng có nhu cầu "Tư vấn pháp lý doanh nghiệp; làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế gồm nhà đất, sổ tiết kiệm, tài khoản ngân hàng; hợp thức hóa nhà đất; đăng ký thành lập doanh nghiệp...", vui lòng liên hệ: