Thấm dột trong chung cư ai phải chịu trách nhiệm pháp lý?

Thấm dột trong chung cư ai phải chịu trách nhiệm pháp lý?

VTL - Hiện nay nhà chung cư đang là một trong những loại hình nhà ở phổ biến tại các thành phố lớn ở nước ta như Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đi kèm với nhiều tiện lợi, rất nhiều tranh chấp đã xảy ra và thấm dột nhà chung cư là một trong các tranh chấp thường gặp nhất.

Bài liên quan:

>>> Sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
>>> Khi nào được xem là phòng vệ chính đáng
>>> Tội phạm là gì? “Tội phạm” và “phạm tội” khác nhau như thế nào?
>>> Tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật hình sự hiện hành
>>> Cố ý giết người nhưng nạn nhân không chết thì có phải chịu trách nhiệm hình sự về tội “Giết người” không?

Để giải đáp câu hỏi thấm dột trong chung cư ai phải chịu trách nhiệm pháp lý chúng ta cùng tìm hiểu các vấn đề như sau:

Khái niệm nhà chung cư được quy định tại Khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 

“Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”

Như vậy để xác định ai là người chịu trách nhiệm khi nhà chung cư thấm dột cần quan tâm đến vấn đề về thời hạn bảo hành.

Trường hợp 1: Nhà chung cư vẫn còn trong thời hạn bảo hành

Căn cứ quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định về việc bảo trì nhà chung cư 

“1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.”

Do đó, trường hợp nhà chung cư bị thấm dột do chất lượng công trình trong thời hạn bảo hành 60 tháng thì bên bán, bên cho thuê căn hộ chung cư có trách nhiệm sửa chữa. Nhưng nếu việc thấm dột là do lỗi của chủ căn hộ thì chủ căn hộ phải chịu trách nhiệm. Đồng thời nếu do lỗi của chủ sở hữu căn hộ bên trên thì chủ sở hữu căn hộ bên trên phải chịu trách nhiệm sửa chữa, khắc phục thiệt hại.

Trường hợp 2: Nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 32 Thông tư05/2024/TT-BXD quy định về bảo trì nhà chung cư

“Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.

Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.”

Trường hợp phần bị thấm thuộc sở hữu riêng nhưng ảnh hưởng đến chủ sở hữu khác, thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó. Nếu không thì đơn vị quản lý được quyền tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước với phần sở hữu riêng này.

Như vậy để xác định ai sẽ chịu trách nhiệm khi chung cư nhà bạn bị thấm dột bạn cần xác định chung cư của bạn còn trong thời hạn bảo hành không. Nếu đã hết thời hạn bảo hành thì cần xác định nguyên nhân thấm dột là do căn hộ của bạn hay lỗi của căn hộ bên trên để yêu cầu sửa chữa, khắc phục.

Trường hợp do lỗi của chủ sở hữu căn hộ bên trên nhưng họ không đồng ý chịu trách nhiệm bạn có thể khởi kiện tại Toà án để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đặng Yến Nhi